[EricMackay]

Н. Проскурякова
Ипотека в Российской империи

2-я часть

Государственный Дворянский земельный банк
В начале царствования Александра III правительство вернулось к идее поддержки дворянского землевладения льготным кредитом. Облик будущего Дворянского банка формировался в ходе борьбы между Министерством финансов (стремившимся придать ему всесословный и коммерческий характер) и консервативными кругами (защищавшими сословный и попечительский статус создававшегося учреждения) и был соответственно плодом компромисса.
Основы деятельности банка определялись «Положением о Государственном Дворянском банке», утвержденным императором в июне 1885 года. В соответствии с ним задачей банка являлась поддержка «землевладения потомственных дворян посредством выдачи им ссуд под залог принадлежащей им земли». Поначалу банк действовал в великорусских губерниях, с 1891 г. также и в Закавказье, с 1894 г. - в Западном крае (Виленская, Ковенская, Гродненская, Минская, Витебская, Могилевская, Киевская, Подольская губернии). Банк подчинялся непосредственно министру финансов, управляющий банка (бывший одновременно управляющим Крестьянским банком) назначался высочайшим указом, совет банка, помимо лиц назначаемых министром финансов (не более 9) и представителя Государственного контроля, включал представителей дворянства (не более трех, из числа членов отделений). На местах дела банка вели его отделения, помимо управляющего и нескольких членов-оценщиков также включавшие представителей дворянства (по 2 человека от каждой губернии, на территории которой действовало отделение, избираемых губернским дворянскими собраниями на 3 года). Контроль за деятельностью банка обеспечивался министерством финансов и Государственным контролем.
Средства банка формировались (как и у акционерных) в основном за счет реализации закладных листов, запасной капитал - за счет единовременного выпуска 5-процентных закладных с выигрышами листов, а затем за счет доходов банка (за вычетом расходов на управление и содержание).
В 1885 - 1889 гг. выпускались 5-процентные закладные листы (реализованы по курсу 98-100%); в 1892 - 1894 гг. - 4,5-процентные (в них конвертированы и ранее выпущенные, курс - 98-100%); в 1895 - 1897 гг. - 4-процентные (курс - 96-98%); в 1897 - 1903 гг. - 3,5-процентные (средний курс - 97%, но в 1904 г. - всего 81%); в 1903 - 1906 гг. вновь выпускались 4-процентные листы (курс которых снизился с первоначальных 94-95% до 67-72% в 1906 г.); с 1906 г. банк вернулся к выпуску 4,5-процентных и 5-процентных листов.
Закладных с выигрышами листов было выпущено в 1889 г. на 80 млн руб (800 000 100-рублевых облигаций), помимо обычного дохода в 5% годовых, они погашались по прогрессивной шкале - по 130 руб. за лист в 1896 - 1901, по 135 руб. в 1901 - 1911, по 140 руб. в 1911 - 1916, по 145 руб. в 1916 - 1922 и по 150 руб. в 1922 - 1926 гг. Курс их достигал 200 - 250 руб. В результате этой финансовой операции банк получил в общей сложности 170 млн руб., погасив кредиты выданные ему на обзаведение Государственным банком (80 млн) и пополнив запасной капитал (90 млн). Позднее запасной капитал пополнялся уже из прибыли банка и шел (в 1890 - 1906 годах) на покрытие разницы между номинальной и курсовой стоимостью закладных листов (заемщик всегда получал 100 руб. наличными, а разница списывалась с запасного капитала). После 1906 г. ссуды вновь выдавались закладными листами, курсовых потерь банк не нес и запасной капитал использовался для компенсации разнообразных потерь по ссудам и пр.
Всего (с учетом конверсий) в 1886 - 1909 гг. было выпущено листов на 1 270,5 млн руб. К 1909 г. в обращении находилось листов на 688,3 млн, к 1914 г. - на 852,1 млн (3,5-процентных - на 392,4 млн; 4-процентных - на 151,1 млн; 4,5-процентных - на 154 млн и 5-процентных - на 301,6 млн), к 1917 г. - на 919 млн (3,5-процентных - на 385,4 млн; 4-процентных - на 143,7 млн; 4,5-процентных - на 243 млн и 5-процентных - на 147 млн) руб.
К 1914 г. закладные листы Дворянского банка составляли 14,2% всех ипотечных облигаций в обращении, а общая их стоимость (вместе с облигациями Крестьянского банка) - 9,6% всей стоимости ценных бумаг обращавшихся в империи.
Ссуды банк выдавал только потомственным дворянам, под залог земельных владений вне городов, при этом оценочная стоимость имения должна была быть выше 1000 руб. (с 1890 г. - 500 руб.). В 1885 - 1890 и 1906 - 1917 гг. ссуды выдавались закладными листами, в 1890 - 1906 гг .- наличными деньгами. При этом требовалось чтобы закладываемое имение было свободно от долгов, при наличии долгов они погашались за счет назначенной к выдаче суммы.
Первоначально существовало два срока погашения ссуд - 36 лет 7 месяцев и 48 лет 8 месяцев, позднее их число увеличилось до 9 - от 11 лет до 66 лет 6 месяцев. Ссуды выдавались под 5,5% годовых (роста), с 1899 г. - под 4,5% (частные банки брали 6,2 - 7,5%).
Размер ссуды определялся оценкой имущества - нормальной или специальной, по нормальной оценке ссуду давали в размере до 60% стоимости, по специальной - до 70% (при определенных условиях даже 75%) стоимости. По сохранившимся материалам видно, что для банка в целом была характерна чрезмерная осторожность при оценке имущества и определении размера ссуды.
Заемщик мог просить банк о пересрочке (продлении срока ссуды) - без увеличения суммы долга и с уменьшением срочных выплат или (с 1890) перезалоге - с пересрочкой на новый срок оставшегося долга и выдачей дополнительной ссуды на тот же срок (в совокупности - не выше оценочной стоимости имения).
После залога имения в Дворянском банке заемщики могли закладывать его и в других ипотечных учреждениях (с ведома банка и при сохранении за ним право преимущественного взыскания долга).
Заложенное имение или его часть могли переходить к новым собственникам (наследство, раздел, продажа и пр.), принимавшим на себя соответствующие обязательства. Новые владельцы, не относящиеся к потомственному дворянству, обязаны были погасить весь долг в течении 5 лет (с 1897 г. - в течении 10 лет).
Имущество неисправного должника выставлялось на продажу - с предварительной публикацией (дважды) в газетах соответствующего объявления. Непроданное имение могло оставаться за банком не более 2 лет.
Будучи государственным учреждением банк выполнял поручения министра финансов, принимая на себя управление проблемными ипотечными организациями. С 1886 г. при банке действовало Ликвидационное управление обанкротившегося частного Саратовско-Симбирского банка. В 1890 г. ему было передано управление делами бывшего Общества взаимного поземельного кредита, преобразованного в Особый отдел банка. На момент передачи банку в залоге у Общества состояло 8185 имений и 6,923 млн десятин земли (оценочная стоимость - 321,4 млн руб.) на которых числилось ссуд на 101 млн металлических и 44 млн кредитных руб. К 1910 г. у Особого отдела оставалось 4500 имений и 2 млн десятин (102,3 млн руб.) и ссуд на 29 и 7,6 млн руб., к 1915 г. - 4000 имений и 1,5 млн десятин.
В 1890 - 1901 гг. Особый отдел временно управлял также делами Нижегородского Александровского дворянского банка, расстроенными дурным управлением.
Проводить операции банк фактически начал в январе 1886 г. На первом этапе огромную помощь ему оказывал Государственный банк - первые четыре года ссуды выдавались фактически в счет кредитов Госбанка, последний взял на себя реализацию закладных листов Дворянского банка и т. д. Благодаря этой поддержке Дворянский банк мог обеспечить заемщикам максимально выгодные условия займа (5,75% роста и погашения против 8-10% в частных банках) и операции его развивались стремительно - в 1887 - 1894 гг. общая сумма ссуд выросла с 68,8 до 351,5 млн, при этом 65% из них приходилось на погашение ссуд акционерным земельным банкам (т. е. переходящим оттуда заемщикам).
В 1889 - 1890 гг. заемщикам банка были предоставлены новые льготы - сроки ссуд удлинили, процент роста понизили до 4,5% (общий - до 5,25%), ввели выдачу ссуд наличными деньгами и пр. Средства на это были добыты за счет выпуска закладных с выигрышем листов (см. выше). Льготы способствовали массовому притоку клиентов переходивших из частных банков, однако позднее темпы роста снизились. К 1895 г. на Дворянский банк приходилось 19,9% заложенных имуществ, 36,3% заложенной земли и 44,6% выданных ссуд - площадь заложенной земли была близка к показателям частных банков, а общий объем ссуд существенно выше. К 1905 г. эти показатели составляли уже 16,6%, 34,3% и 38,7%, однако в целом банк все еще опережал частных конкурентов по объему выданных ссуд.
Из-за финансовых трудностей связанных с японской войной в 1904 г. были введены некоторые временные ограничения по выдаче ссуд (только нормальная оценка, ограничение перезалога и пр.), в 1906 г. они были отменены, однако в том же году была отменена выдача ссуд наличными - они стали выдаваться закладными листами и на тех же условиях, что и в частных банках (т. е. без компенсации разницы курсовой и номинальной стоимости). Все это, вкупе с крестьянскими волнениями привело к резкому сокращению операций банка - в 1904 г. он выдал 1200 ссуд на 52,9 млн руб., а в 1907 г. - всего 280 ссуд на 26,1 млн.
Экономический подъем 1909 - 1913 гг. затронул и Дворянский банк, однако в гораздо меньшей степени чем частные - ссуд он в это время выдавал меньше чем в 1890-е (что было связано с сословным ограничением его клиентуры на фоне непрерывно сокращающегося дворянского землевладения). Основной формой его деятельности все более становилась перезалоговая операция - удельный вес перезалогов в общем объеме ссуд с 9% в 1890 г. вырос до 53% в 1900 г., до 81% в 1905 и до 71% к 1914 г.
К началу 1915 г. банк, даже с учетом Особого отдела занимал лишь третье место среди ипотечных учреждений, уступая Крестьянскому и акционерным земельным. На 1 января 1915 г. на банк приходилось 31 878 (6,3%) заложенных имуществ, 15,201 млн десятин (26,7%) земли и 911,658 млн руб. (25,7%) выданных ссуд.
На начальном этапе основным районом деятельности банка были относительно отсталые (в смысле форм хозяйствования) «отработочные» губернии. К 1895 г. них приходилось 45,5% выданных ссуд и 44,2% заложенной земли (на «капиталистические» губернии соответственно 34,5 и 34,7%). Позднее активность банка в передовых губерниях усилилась - к 1915 г. на них приходилось уже 50,1% ссуд и 43,4% залогов (на отработочные соответственно 29,8 и 39,3%).
Наиболее прибыльной для банка была первая половина 1890-х - в 1890 - 1894 гг. его ежегодный доход составлял от 18,65 до 23,42 млн руб, а чистая прибыль от 2 до 4,13 млн. Ни до, ни после подобных результатов он не демонстрировал - со второй половины 1890-х и до 1914 г. общий доход банка составлял обычно от 2 до 5 млн в год, чистая прибыль - о 1 до 3 млн (на 1914 г. доход 5,43 млн, чистая прибыль 3,32 млн) руб.
Среди заемщиков банка численно преобладали владельцы средних имений (100 - 1000 десятин), в 1896 - 1915 гг. от 55,6% до 63,8% (в т. ч. от 40,6 до 47% владельцев имений в 101 - 500 десятин), владельцы мелких (до 100 десятин) составляли от 17,6 до 24,6%, при этом большая часть заложенной земли приходилась на менее многочисленных крупных владельцев - так, имениями размером более 5000 десятин владело 2,4 - 3% заемщиков, но на них приходилось 32,3 - 38,3% всей заложенной земли.
Клиенты-дворяне делились на несколько групп - к середине 1890-х примерно 10% заемщиков составляли сильно задолжавшие и разоряющиеся помещики, ок. 10% закладывали землю с целью дальнейшей продажи, около 10% составляли лица купившие заложенную в банке землю и ок. 70% - землевладельцы использовавшие ссуды для развития хозяйства или вложения денег в промышленные и прочие доходные предприятия. Позднее (конец 1890 - 1915), по мнению автора, соотношение между этими группами несколько изменилось и составляло уже 10 - 30 - 10 - 55% соответственно.
Число клиентов-недворян постоянно росло - 6,2% (2,6% объема ссуд и 2,7% земли) к началу 1897 г.; 27,15% (13% и 13%) к началу 1907 г. и уже 41,44% (15,44% и 18,2%) к началу 1916 г. Всего за 1895 - 1915 гг. к новым владельцам перешло 19 млн десятин (67%) заложенной в банке земли - в т. ч. 48,3% к дворянам и 20,5% к крестьянам. Большая часть земель (12,9 млн десятин) перешла к новым владельцам путем покупки.
Подавляющее большинство ссуд выдавалось по специальной оценке - 74% за все время существования банка, удельный вес специальной оценки почти беспрерывно рос, увеличившись с 34% в 1886 г. до 94 - 96% в 1911 - 1914 гг.
Выдаваемая ссуда обычно попадала в руки заемщика не полностью - из начисленной суммы вычитались выплаты по задолженностям самому Дворянскому банку, иным учреждениям, прежним казенным банкам и пр. В итоге, в 1886 - 1900 гг. на руки заемщикам выдавалось от 22 до 40% начисленного, в 1900 - 1905 гг. - от 31,3 до 66,4%.
Большая часть имений закладываемых в банке уже была обременена долгами (от 68 до 80% в 1886 - 1900 гг.) и Дворянский банк фактически выполнял функцию возложенную на него правительством - освобождал заемщиков от сделанных ранее долгов. Большая часть удерживаемых вычетов приходилась на перезалоги самого Дворянского банка (от 1/3 до 1/2), перезалоги имений из акционерных банков (10-25%) и долги частным лицам (5-8%). Всего за 1886 - 1915 гг. Дворянский банк погасил или пересрочил при перезалогах долгов на 1095,5 млн руб., в т. ч. 698,3 млн по своим перезалогам (+ 86,8 млн - Особый отдел) и 310,4 млн земельным акционерным и Крестьянскому банку.
Иногда прежние задолженности заемщиков были так велики, что суммы начисленной ссуды не хватало на их погашение и заемщик еще и доплачивал банку. На рубеже веков таких ссуд в среднем набиралось до 6% (в 1898 г. - 11,9%), позднее их доля сокращалась (на 1910 г. - 2%).
С ведома Дворянского банка заемщики могли закладывать уже заложенное имение снова - в других банках и у частных лиц. В 1900 - 1915 гг. Дворянский банк принял 18 508 залогов, выдав за то же время 26 053 разрешений на последующий залог владений.
Платеж по ссуде состоял из роста, погашения и сбора на расходы по управлению и составление запасного капитала. Последний не менялся и составлял 0,25% в год на 100 руб. ссуды, выплата на погашение зависела от срока ссуды, составляя от 0,25 (66,5 лет) до 7,25 (11 лет) %. Процент роста менялся в зависимости от рыночных условий и прочих обстоятельств. В 1885 г. он был установлен в размере 5% годовых, в 1889 г. понижен до 4,5%, в 1894 г. - до 4%. В 1897 г. процент по ранее выданным ссудам был понижен до 3,5%, однако новые выдавались
под 4%. На 1899 г. заемщики Дворянского банка платили по ссуде от 4,5% (66,5 лет; 4% роста + 0,25% погашения + 0,25% - сбор на управление и пр.) до 11,5% (11 лет; 4% роста + 7,25% погашения + 0,25% сбора) годовых. Акционерные банки брали от 13% (10 лет) до 5,5% (51 год 9 месяцев, Дворянский банк, на тот же срок - 4,75%).
С июля 1900 г. для вновь выдаваемых ссуд была введена приплата на пополнение курсовой разницы - до 5 руб. на 100 руб. займа. С марта 1906 г. ссуды выдавались не деньгами, а 4,5- или 5-процентными закладными листами с приплатой 5 или 5,5 руб. на 100 руб. займа.
Несмотря на меньшие суммы платежей заемщики Дворянского банка были обременены ими в большей степени, чем заемщики акционерных банков - к началу 1913 г. на десятину заложенную в Дворянском банке приходилось в среднем 3,37 руб. платежей, в акционерных - 2,11 руб. Подавляющее большинство заемщиков тем не менее справлялось с платежами - в «публикации» попадало в среднем ок. 12-13% заложенных имений, в подавляющем большинстве случаев из-за временных затруднений с деньгами. Более 98% «опубликованных» имений не доходила до продажи уплатив недоимки или получив отсрочку. На торги в 1891 - 1915 гг. выставлялась ничтожная часть имений - не более 0,2% от числа заложенных и не более 2,9% от числа опубликованных. Продававшиеся на торгах имения находились как правило в запущенном состоянии и продать их удавалось не всегда - из 568 имений выставленных на торги в 1900 - 1910 гг. было продано 431 (76%), остальные остались за банком - в подавляющем большинстве это были имения в закавказских губерниях.
В целом, как считает автор, Дворянский банк, не будучи благотворительным учреждением и действуя на коммерческих началах, сумел обеспечить массу землевладельцев относительно дешевым кредитом, защитив помещичье землевладение от обвального краха, позволив сравнительно безболезненно уйти из числа землевладельцев тем кто не смог приспособиться к новым экономическим реалиям и обеспечив оставшимся плавный переход к новым формам хозяйствования.
Банк был формально ликвидирован декретом от 8 декабря 1918 года, работа ликвидационных новообразований закончена к лету 1920 г.

Государственный Крестьянский поземельный банк
Идея организации государственных учреждений для долгосрочного кредитования крестьянства была впервые сформулирована еще в 1873 г., в докладе комиссии Валуева, однако развития не получила. К вопросу вернулись уже в начале нового царствования, при обсуждении мер по облегчению положения крестьянства в 1881 г. По поручению императора проект создания нового учреждения был составлен правительством в мае - декабре 1881 г. и после энергичных баталий (подвергся нападкам реакционеров) в Государственном совете утвержден Александром III в мае 1882 года.
Операции банк начал в апреле 1883 г. Самостоятельным учреждением он пробыл около двух лет - после учреждения в 1885 г. Дворянского банка оба учреждения временно возглавлялись одним управляющим, с 1889 г. подобная практика стала постоянной, в 1890 г. управление банков было фактически соединено - помимо общего управляющего, два (с 1892 г. - три) из пяти членов Совета Крестьянского банка одновременно были членами Совета Дворянского, кассой обоих банков заведовал один кассир, отделения банков на местах также часто были совместными.
Банк действовал в русских губерниях Европейской России, постепенно расширяя сеть отделений (11 в 1883 г., 40 в 1905 г.), с 1890 г. также и в Привисленском крае. Местные отделения банка состояли из управляющего (назначаемого министром финансов) и трех членов (одного назначаемого губернатором и двух избираемых местным губернским земским собранием, при отсутствии земства - по приглашению губернского по крестьянским делам присутствия).

На первом этапе (1883 - 1895) существования банка характер его деятельности определялся «Положением о Крестьянском поземельном банке» 1882 года. Задачей банка было «облегчение крестьянам всех наименований способов к покупке земли... когда владельцы земель пожелают продать, а крестьяне приобрести оные». В отличии от других банков Крестьянский выдавал только целевые ссуды на покупку земли и только лицам крестьянского сословия. Заемщиками могли быть сельские общества, крестьянские товарищества (не менее 3 крестьян) и отдельные крестьяне-домохозяева. Размер ссуды ограничивался - не более 125 руб. на душу м. п. при коллективном займе и не более 500 руб. на домохозяина.
Ссуды изначально давались на срок от 24,5 до 34,5 лет, по нормальной или специальной оценке (причем по последней в исключительных случаях). Выдаче ссуды должен был предшествовать договор о купле-продаже земли. Выданную ссуду заемщики на руки не получали - она перечислялась непосредственно продавцу земли. Разницу между стоимостью продажи и ссуженной суммой крестьяне должны были доплачивать наличными деньгами. На практике продавцы - помещики игнорировали оценку банка (не являвшуюся для них обязательной) и устанавливали свою цену на землю.
Платеж по ссуде складывался из роста (5%), погашения (1 - 2%) и платежа на расходы по управлению и пр. (1%) - всего 7,5 - 8% годовых. Формально он был больше чем в частных банках, но ссуды выдавались наличными деньгами и все курсовые потери банк брал на себя. К тому же (в отличии от всех других ипотечных учреждений) Крестьянский банк брал платеж не вперед, а за уже истекшее полугодие.
За просроченные платежи взыскивалась пеня (6% в год), земля неисправных заемщиков выставлялась на продажу с публичного торга. С 1889 г. банк (единственный изо всех ипотечных учреждений) имел право оставлять нераспроданные земли в своей собственности и получать с них доход.
Средства на выдачу ссуд банк получал от продажи ипотечных облигаций, именовавшихся не закладными листами а свидетельствами.
Основными районами деятельности банка в первые годы были Малороссия, Новороссия, Донская область и Белоруссия. Основная масса выданных ссуд (45%) приходилась на «капиталистические» губернии. Банк также фактически оказывал содействие переселению крестьян - с помощью выданных им ссуд на новое место в 1885-1888 гг. перебрались 15 тыс. домохозяев (46,6 душ м. п.). Всего до 1895 г. банк выдал 14 924 ссуды (11,6% от общего числа выданных в стране ссуд) на сумму 82,4 млн руб. (3,8%), под залог 2,412 тыс. земли (4,5%), значительно уступая по всем показателям и частным банкам и Дворянскому.
Из политических соображений (сохранение общины и проч.) ссуды выдавались прежде всего товариществам (58,8% объема ссуд и 59,4% заложенной земли) и обществам крестьян (39,8 и 38,8%), даже и малоимущих (88,6% заемщиков). Выдача ссуд отдельным хозяевам искусственно ограничивалась - в 1882 - 1889 гг. ссуды им давались максимум в половину покупной цены (коллективные - в 3/4 или 4/5) и средний размер доплат у них был выше - от 16,4 до 36,7 руб. на десятину (против 4,9 - 6,9 руб. у обществ и 8,8 - 11,5 руб. у товариществ) и т. п., хотя быстро выяснилось, что единоличники и покупают земли больше (в среднем 14 десятин на двор против 8,6 десятин у товариществ и 5,6 у обществ) и платят исправней. Подобная практика, в сочетании с неблагоприятными экономическими условиями эпохи, привела к быстрому росту неисправных должников - в 1886 - 1895 гг. банком было отобрано 9,2% проданной земли (почти половина ее перешла в собственность банка).
Правительством в 1889 - 1894 гг. был предпринят ряд мер для помощи заемщикам, так, в 1894 г. годовые платежи по 24,5 и 35,5-летним ссудам понижены до 7,5 - 6,5%, введены новые сроки ссуд (от 13 до 55,5 лет), размер ссуд увеличен до 75% (в особых случаях до 90%) стоимости сделки и т. д. Серьезных улучшений это не принесло, по оценке самого руководства банка он только «разорял значительную часть своих клиентов и ухудшал свое собственное финансовое положение».

В 1895 г. была проведена реформа банка и на втором этапе (1895 - 1905) своего существования он действовал в соответствии с Уставом, разработанным по инициативе нового министра финансов С. Ю. Витте и утвержденном в ноябре 1895 г. Возможности банка были расширены - он получил право самостоятельно приобретать землю у землевладельцев для дальнейшей продажи крестьянам, а также кредитовать крестьян купивших землю самостоятельно, без содействия банка.
Последняя операция особого развития не получила - с 1896 по начало 1904 гг. была выдана всего 1291 ссуда на сумму 6,2 млн руб. под залог 122 тыс. десятин земли.
Покупка земель была для банкой новой операцией и он осторожничал - из предложенных банку в 1895 - 1905 гг. 2785 имений (44,5 млн десятин) он купил всего 477 (17%) - 904,6 тыс. десятин за 62,9 млн руб., большей частью у дворян (69,2%). Крестьянам за тот же период было продано 670,1 тыс. десятин (74% купленного), большей частью товариществам (78,4%) и сельским обществам (20,6%). Покупка земли у банка была выгодней для крестьян - при средней цене на землю в этот период в 83,2 руб. за десятину банковская обходилась крестьянам в среднем в 76 руб. за десятину (купленная при посредничестве банка - в 93 руб.), при этом для беднейших покупщиков банк мог сократить или вовсе исключить доплату наличными, выдавая ссуду на 90-100% стоимости земли.
Основной операцией оставалась покупка земли при посредничестве банка - за 1895 - 1905 гг. банк выдал 44 852 ссуды на 405 млн руб. под залог 5,805 млн десятин земли, т. е. объем ссуд вырос примерно в 5 раз (из-за роста цен на землю), а площадь купленной земли примерно вдвое. Доплаты за купленную землю в этот период составляли в среднем 20-25% (от 18 до 30%), при этом индивидуальные покупатели доплачивали 33-50%, товарищества - 19-30%, сельские общества - 10-26%.
После некоторого перерыва, с 1897 г. банк вновь стал выдавать «переселенческие» ссуды, в 1898 - 1903 гг. на них приходилось 32,4% приобретенных при содействии банка земель.
Процент роста по ссудам в 1894 г. был снижен до 4,5%, в 1898 г. - до 4%, в этом же году с 1 до 0,75% снизился и платеж на управление и пр. Удешевление кредита привело к снижению числа недоимщиков - в 1896 г. доля недоимок в годовых платежах по ссудам доходила до 49,1%, к 1903 г. снизившись до 25,8%. В 1905 г., в связи с возникшими трудностями, процент роста и административный платеж были вновь увеличены - до 4,5 и 0,83%.
Значимость банка в этот период существенно возросла - доля приобретенной с его помощью земли выросла с 6,8 до 15,9%, крестьянских покупок земли - с 22 до 48,8%. Крестьянские товарищества и общества большую часть земли покупали при содействии банка (в той или иной форме), единоличные покупатели предпочитали акционерные банки или становились заемщиками Дворянского, приобретая заложенные в нем земли. Всего в 1882 - 1905 гг. крестьяне приобрели через банк 9,029 млн десятин земли, тогда как в целом крестьянское частное землевладение за тот же период увеличилось на 14,479 млн десятин (62,4%).
По количеству выданных ссуд Крестьянский банк к 1905 г. (29,9% общего числа) обошел Дворянский (13,8%) и акционерные (26,3%), по площади заложенной земли занимал второе место (25,8% против соответственно 22,3 и 37,7%), существенно уступая им по объему выданных ссуд (18,5% против 34,6 и 29,5%).
Средства банка в 1882 - 1905 гг. годах составляли прежде всего суммы от реализации свидетельств, собственный и запасной капиталы.
Ссуды выдавались прежде всего за счет средств получаемых от реализации свидетельств банка. До 1893 г. банк выпускал 5,5-процентные облигации, средний курс их реализации составлял 102,05 руб. за 100 (доходя до 108). В 1893 - 1896 гг. выпускались 4,5-процентные свидетельства (средний курс - 99,4), в 1896 - 1905 гг. - 4-процентные. Курс последних с изначальных 96,25% к 1898 г. вырос до 98%, однако в связи с японской войной и революцией уже в 1904 г. упал до 87, а к началу 1905 г. - до 80. В июле 1905 г. было решено вернуться к выпуску 4,5-процентных облигаций.
Курсовую разницу принимал на себя банк и к 1905 г. это принесло ему убытков на 22,9 млн руб (большей частью за счет 4-процентных бумаг). Кроме того, поскольку банк использовал для выдачи ссуд и иные средства (прибыль, часть собственного капитала и пр.), обязательств всегда выпускалось меньше чем выдавалось ссуд - в целом за первые 22 года работы банка свидетельств было выпущено (по нарицательной стоимости) на 8,075 млн руб. меньше чем выдано ссуд, а с учетом курсовой разницы (21,63 млн руб.) разница составляла 29,7 млн руб.
Собственный капитал банка был создан в 1894 г. и формировался в основном за счет отчислений от выкупных платежей крестьян (от 2,095 до 6,73 млн руб в год). Всего к началу 1905 г. банком от выкупных платежей было получено 28,98 млн руб., вместе с другими средствами («капитал на общеполезные надобности Царства Польского») - 30,673 млн руб. Собственный капитал шел на покупку земли, компенсацию денежной доплаты части заемщиков (покупающих землю у банка) и, с 1901 года, на компенсацию курсовой разницы.
Запасной капитал формировался за счет чистой прибыли и шел на компенсацию курсовой разницы и пр.
Доходы банка складывались в основном из платежей (регулярных, пеней и пр.) заимщиков и доходов от эксплуатации имений оказавшихся в руках банка, основные убытки приносила компенсация курсовой разницы. В целом банк оставался прибыльным учреждением - за первые 22 года работы он показал убыток только в 1883, 1884, 1889 и 1891 гг., годовая прибыль банка к 1905 г. достигала 3,116 млн руб.

На третьем этапе своей деятельности (1906 - 1916) Крестьянский банк сделался основным инструментом проведения столыпинской реформы. Серией законодательных актов, принятых в 1906 - 1908 гг., банк был переориентирован на «насаждение и развитие мелкого землевладения в условиях единоличной собственности». Основной задачей банка сделалось приобретение и обустройство земли с последующей продажей крестьянам-единоличникам. С 1906 г. деятельность его распространилась и на Закавказье и прибалтийские губернии.
Размер земельного фонда банка резко увеличился. Всего между 1 января 1906 и 1 января 1915 гг. в его распоряжении побывало 6,159 млн десятин земли общей стоимостью 578,1 млн руб., из которых 4,327 млн десятин (445,2 млн руб.) составляли земли купленные у частных владельцев (3257 имений, 30% предложенных); 1,259 млн десятин (70 млн руб.) - земли удельного ведомства и казенные, переданные банку высочайшим распоряжением в августе 1906 г. и 0,623 млн десятин (47,9 млн руб.) - земли неисправных заемщиков.
Максимума земельный запас банка достигал в 1906 - 1908 гг. (на 1 января 1907 г. - 2,032 млн десятин) и позднее постоянно сокращался, к началу 1916 г. уменьшившись до 66 тыс. десятин (ниже у автора приводятся и иные цифры, разница не объясняется).
Полученные земли банк обустраивал, разбивая на правильно устроенные участки хуторского и отрубного типа, проводя межевание и мелиоративные работы (осушение, устройство колодцев, прудов и пр.) и затем продавал в кредит крестьянам. Обустройством и продажей («ликвидацией») земель руководил специально созданный в банке Особый Ликвидационный отдел с отделениями и ответственными работниками («ликвидаторами») на местах. Всего за 1906 - 1915 гг. было размежевано / подготовлено к ликвидации 4,748 млн десятин земли (73,7%).
До продажи земли оставались в ведении банка и большей частью сдавались в краткосрочную (один посев) аренду крестьянам. Так, на 1910 г. из 4,182 млн десятин в аренду сдавалось 82,6% земли, в т. ч. 74,9% крестьянам.
Продано и уступлено банком в 1907 - 1915 гг. было 4,114 млн десятин земли, в т. ч. крестьянам - 3,738 млн десятин (остальное продано учреждениям и частным лицам за наличный расчет, обменено или уступлено на общественные нужды безвозмездно) - 60,4% земельного запаса. Большая часть земли была продана единоличникам (78,7%) - хуторами (23,8%) и отрубами (54,9%). В целом деятельность банка привела к образованию 280 000 хуторов и отрубов (примерно 2,2% крестьянских хозяйств). Средний размер проданных хуторских владений составлял 18,8 десятин, отрубных - 17,6 десятин. Из остававшихся у банка к 1 января 1916 г. 1,152 млн десятин земли 515,6 тыс. десятин были готовы к ликвидации (87,1% хуторами и отрубами).
Кредитная политика банка предусматривала широкие льготы хуторянам - они могли получить ссуду на полную стоимость земли (отрубники - на 95%, товарищества - на 80 или 85%, у автора в разных местах по-разному) и пр., помимо этого банк оказывал помощь своим заемщикам в переходе от товарищеского к единоличному владению, в межевании продаваемых частными владельцами земли на отдельные участки и т. д.
Банк продолжал также выдавать ссуды на покупку земель у землевладельцев, под залог земель купленных крестьянами без его участия и (с 1906 года) под залог надельных земель (последние выдавались крестьянам переселявшимся на новые земли или выделявшимся из общины). Две последние операции особой популярностью не пользовались - под надельные земли за 10 лет было выдано 9 720 ссуд на 10,9 млн руб., под залог 283,7 тыс. десятин земли, под залог земли купленной без участия банка - 14 470 ссуд на 42,8 млн (552,4 тыс. десятин).
Ссуд под покупку земли у землевладельцев было выдано 126 100, на 606,531 млн руб. и под залог 5,722 млн десятин, соответственно, по масштабам эта операция оставалась крупнейшей для банка.
Покупка земли у банка оставалась более выгодной чем у землевладельца - при средней цене на десятину земли в 1906 - 1914 гг. в 101,6 - 143,9 руб., банк продавал ее за 112-136 руб., а землевладельцы при посредничестве банка - по 127 - 152 руб.
Приобретение земли у банка / при его посредничестве позволяло крестьянам существенно улучшить обеспечение землей. По статистике банка в 1910 - 1915 гг. среди клиентов-крестьян покупавших землю у самого учреждения безземельные составляли 20,6%, малоземельные (до 6 десятин) - 52,6%, среднеземельные (6-15 десятин) - 22,4%, многоземельные (св. 15 десятин) - 4,4%. Среди крестьян покупавших землю при посредничестве банка: 14 - 51,7 - 28,9 - 5,4% соответственно. После покупки безземельных в обеих категориях не оставалось совсем, малоземельных оставалось 16,2 и 27%, среднеземельных - 38 и 49,1%, многоземельных - 45,8 и 23,9%.
До марта 1906 года банк продолжал выдавать ссуды наличными, принимая на себя компенсацию курсовой разницы, однако позднее из-за резкого падения стоимости ценных бумаг перешел на выдачу кредитов облигациями, переложив соответствующие затраты на клиентов. Для компенсации последним в октябре 1906-го были понижены платежи по займам - платеж по ссуде на максимально возможный срок в 55,5 лет был снижен с 5,25 - 5,75 руб. на 100 руб. займа в год до 4,5 руб., по ссуде на минимальные 13 лет - с 10,75 или 11 или 11,1 руб. до 9,25 руб. (платежи на 41 год, 28 и 18 лет уменьшены пропорционально).
Исправность заемщиков зависела от общего положения страны - в 1905 г. недоимочность доходила до 78,5%, а в 1906 г. - до 75,4% годового оклада платежей, но уже в 1907 г. снизилась до 1,2%, а в 1908 - 1911 гг. ежегодные поступления превышали сумму оклада (за счет уплаты недоимок и досрочных погашений) - на 101,6 - 108,6%.
Недоимщикам банк предоставлял широкий спектр льгот и на торги выставлялись лишь земли злостных неплательщиков. Процент участков выставляемых на продажу был невелик - от 0,12 до 0,74% от общего числа залогов.
До 1906 г. при сделках с землями заложенными в Дворянском или акционерных банках Крестьянский банк был обязан полностью погашать долги перед ними, что требовало огромных расходов (заложено было в среднем 42,3% покупаемой земли и на 1 десятину приходилось в среднем от 25,8 до 49,2 руб. долга). С апреля 1906 г. долги прочих банков передавались Крестьянскому продолжавшему их выплачивать или погашавшему в любое удобное для себя время и удобным для себя способом (например закладными листами частных банков по нарицательной цене).
В начале века и до 1905 г. в среднем примерно 11% от общей площади ежегодно закладываемой в Дворянском банке земли покупалось затем Крестьянским или при его содействии, составляя примерно 25% приходящей в Крестьянский банк земли. В 1906 - 1915 гг. крестьянами через Крестьянский банк было куплено 4398 имений (+6172 частично) ранее заложенных в Дворянском - 40,8% (3,877 млн десятин) всей земли заложенной / перезаложенной в последнем за тот же период, соответственно, крестьянское частное землевладение в значительной мере формировалось за счет перераспределения земель заемщиков-дворян. В целом, как отмечает автор, связанные общим управлением Крестьянский и Дворянский банки решая собственные задачи действовали согласованно.
Всего в 1906 - 1915 гг. банк выдал 352 700 ссуд на 1,071 млрд руб., в результате чего в собственность крестьян перешло 10,013 млн десятин земли. Часть из этих земель (1,592 млн десятин) впрочем была отобрана у неисправных заемщиков и продана с торгов (946,2 тыс.) или осталась у банка (645,5 тыс. десятин) и крестьяне сохранили за собой 8,371 млн десятин (всего крестьянское землевладение увеличилось на 9,066 млн, т. е. при участии банка - на 92,3%).
За 1883 - 1915 гг. было выдано 398 000 ссуд на 1 774,3 млн руб. под залог 17,737 млн десятин земли. Из этого 78,4% ссуд и 27,9% их объема (под 24,9% земли) получили домохозяева, аналогичные показатели для товариществ составили 19 - 59,3 - 58,6%, сельских обществ: 2,6 - 12,8 - 17,5%. Частное землевладение крестьянства выросло всего на 23,133 млн десятин (с 10,530 до 33,664 млн), при участии банка - на 17,737 млн (76,7%).
После 1906 г. Крестьянский банк выдвигается на первое место среди ипотечных учреждений, к 1915 г. он лидировал по числу выданных ссуд (74,4%) и их общему объему (38,1% против 26,5% у акционерных и 23,8% у Дворянского), по пощади заложенной земли (25,8%) уступая акционерным (37,7%).
Средства банка в этот период формировались в основном за счет реализации облигаций и доходов от эксплуатации / реализации земельного фонда. В обращении оставались ранее выпущенные 4-процентные, вновь выпущенные 4,5-процентные, выпускавшиеся с 1906 г. 5-процентные, выпущенные на небольшую сумму в 1912 г. 5,5-процентные свидетельства и выпускавшиеся в 1906 - 1913 гг. 6-процентные именные обязательства банка. Всего к началу 1916 г. в обращении находилось свидетельств на 1,348 млрд руб.
Собственный капитал банка после отмены в 1906 г. выкупных платежей никакой роли не играл, однако значительную финансовую помощь он получал непосредственно от казначейства, компенсировавшего банку понижение платежей заемщиков в 1906 г. и часть (1%) выплат по 6-процентным обязательствам. Всего в 1906 - 1915 гг. банк получил от казны субсидий на 145,6 млн руб.
Основной доход банку в этот период приносил его земельный фонд, так, в 1908 г. операции с землей дали 80% дохода банка (составившего 28,13 млн руб.), в 1914 г. - 68% (28,02 млн) и т. д. Банк оставался прибыльным учреждением уйдя в минус только в 1906 и 1907 гг, в 1914 г. его прибыль достигла 9,03 млн руб.
Банк был формально ликвидирован декретом от 8 декабря 1918 года, работа ликвидационных новообразований закончена к лету 1920 г.

Земельный кредит и землевладение
До отмены крепостного права купля-продажа земли происходила почти исключительно внутри дворянского сословия, предоставление в 1801 году ограниченных прав купли-продажи земли другим сословиям серьезного влияния на этот процесс не оказало. После 1861 года оборот земли резко ускорился, однако значительная часть земли из него по прежнему исключалась - по Положению 1861 года общинные земли были неотчуждаемы до окончания выкупных платежей, в декабре 1894 года отчуждение надельных земель вообще было резко ограничено и до начала столыпинских реформ в 1906 году большая их часть купле-продаже не подлежала. В свободном обороте находились лишь частновладельческие земли (при этом крестьянские до 1906 г. также с ограничениями), большей частью дворянские (79,8% на 1877 и и 61,9% в 1905 годах).
Несмотря на это масштабы оборота земли все время росли. Всего в 1863 - 1914 гг. было совершено 1 632 817 сделок купли-продажи на общую сумму 8990,7 млн руб. Всего было куплено-продано 161,6 млн десятин земли - 38,3 млн в 1863 - 1878 гг., 45,8 млн в 1879 - 1893 гг., 60,2 млн в 1894 - 1910 гг. и 17,3 млн в 1911 - 1914 гг.
Основными тенденциями в ходе этого процесса были переход от сословного к бессословному землевладению, дробление недвижимости, рост цен на землю и ускорение ее оборота.
Развитие земельной ипотеки по мнению автора способствовало развитию оборота земли - проведенные им исследования выявили корреляцию этих процессов, в целом по Европейской России невысокую, однако достаточно значительную в отдельных регионах - Малороссии, Центральном Черноземье, Среднем Поволжье.
Одним из основных путей формирования бессословного землевладения была покупка недворянами земель заложенных в Дворянском банке (покупатели-недворяне должны были выплатить ссуду в течении пяти, с 1897 г. - 10 лет или перезаложить землю в другом банке). Процент недворян среди клиентов банка постоянно возрастал (см. выше). До 1905 г. впрочем большая часть переходов (в среднем 68% ежегодно) заложенной в банке земли происходила от дворян к дворянам, среди недворян преобладали купцы (10%) и крестьяне (8,5%). После 1905 г. доля междворянских переходов сокращается до 33,2%, крестьянских - возрастает до 30%, а купцов падает до 3%, помимо этого, крупным покупателем делается Крестьянский банк (в 1907 г. купивший например 51,7% всей земли). В целом же за годы деятельности Дворянского банка владельцев сменила половина заложенных земель (20,5 млн десятин), 50% земель перешло к дворянам, 20,5% - к крестьянам, 10% - к Крестьянскому банку, 7% - к купцам и 1,3% - к мещанам. У дворян значительная часть перемен владельцев была связана с наследованием, разделом и пр. и целом путем покупки к новым владельцам перешло примерно 12,86 млн десятин.

Отдельно автор останавливается на вопросе значения земельного кредита в развитии хозяйства. Поскольку кредит по большей части имел нецелевой свободный характер какой-либо точной статистики его использования не имеется, что позволяет разнообразным автором отвечать на этот вопрос руководствуясь собственными взглядами и господствующими идеологическими установками.
Автор рассматривает поставленный вопрос используя, в частности, статистические данные по имениям принятым в залог Дворянским банком в 1885 - 1904 годах, позволяющие получить представление о помещичьих хозяйствах прибегавших к ипотеке. Обработаны данные за 1886, 1890, 1895 и 1900 гг, по 7038 имениям в 47 губерниях Европейской России.
По способу ведения хозяйства специалисты банка делили принимаемые в залог имения на несколько категорий. Наиболее многочисленную составляли имения где хозяйство велось «за счет владельца» (в подавляющем большинстве случаев - за счет наемного труда): 53,5% (1886) - 30,2% (1900); далее шли имения сдававшиеся в долгосрочную аренду: 25,2% (1886) - 20,6% (1895) - 30,2% (1900); сочетавшие долгосрочную аренду с хозяйством «за счет владельца»: 12% (1886) - 17,8% (1895) - 12,1% (1900); сдававшиеся в краткосрочную аренду: 3,4 (1886) - 12,1 (1900); испольно-издольные: 2,2 (1886) - 6,4 (1900); сочетавшие долгосрочную и краткосрочную аренду: 0,1 (1886) - 1,3 (1900); имения смешанным (найм, аренда, отработки) способом хозяйствования: 3,6% (1886) - 12,2% (1895) - 7,7% (1900).
В целом, как видно, ипотечным кредитом пользовались в первую очередь не наиболее отсталые, как принято считать, а напротив - наиболее «передовые» хозяйства, организованные на основе использования наемного труда. Даже в районах с преобладанием устаревших форм хозяйствования закладывались в первую очередь имения использующие наемный труд / сдающиеся в аренду.
Статистика банка отражает также основные тенденции развития помещичьего хозяйства в конце XIX в. - сворачивание собственного производства одними помещиками (со сдачей земли в аренду) и рост капиталистической организации у других.
По тем же статистическим данным средний размер закладываемого имения составлял от 770,7 (1886) до 1013,5 (1895) десятин, средний размер залога - от 705,4 (1886) до 948,2 (1895) десятин, средний размер ссуды - от 28 443 (1890) до 44 915 (1900) руб., оценочная стоимость земли - от 54,9 (1890) до 80,4 руб.
По этим показателям также лидировали имения с хозяйством «за счет владельца», так, земля в них оценивалась в 59,9 - 81,2 руб., а размер ссуд колебался от 26 874 до 55 095 руб. - у испольно-издольных хозяйств земля оценивалась в 53,4 - 70,1 руб., ссуды им давались в 19 096 - 36 060 руб.
Стоимость основных средств производства во «владельческих» имениях оценивалась в 17 руб, испольно-издольных - в 7 руб. на десятину удобной земли.
Как уже отмечалось, в практике Дворянского банка с годами все большую роль играл перезалог, доля которого в 1890 - 1914 гг. выросла с 5% до 66% по числу выданных ссуд и с 9 до 71% по их объему. При этом абсолютное большинство перезалогов (85%) производилось с изменением оценки залога, в большинстве случаев (57% от числа перезалогов с изменением оценки и 48% от общего числа перезалогов) из-за увеличения стоимости имений вследствие хозяйственных улучшений, указывая на связь ипотечного кредитования и хозяйственной активности землевладельцев.
Анализ материалов сельскохозяйственной переписи 1917 г. также обнаружил довольно высокий уровень корреляции между масштабами земельного кредитования и социально-экономическим развитием помещичьего хозяйства.
Вышеизложенное, как считает автор, косвенно доказывает производительное использование ипотечных ссуд в значительной части заложенных имений.

Городской ипотечный кредит во второй половине XIX - начале XX века
В этой части автор в основном пересказывает юбилейные отчеты Санкт-Петербурского и Московского кредитных обществ.
После прекращения деятельности старых казенных учреждений в 1859 г. домовладельцы лишились доступа к дешевому кредиту и могли пользоваться только дорогим частным (10-12% в год). Уже вскоре вопросом городского кредита озаботились городские власти и уже в 1861 г. в Петербурге, по инициативе местной думы было создано городское кредитное общество основанное на принципе взаимной ответственности. Позднее по образцу петербургского кредитные общества создавались и в других городах.
Общества создавались обычно при поддержке городских дум, открывавших им кредит на «первоначальное обзаведение». Членами общества могли быть владельцы городской недвижимости заложившие в нем свое имущество на основе круговой ответственности заемщиков. Высшим органом общества было общее собрание его членов (позднее при росте числа членов - их выборных представителей) решавшее все важные вопросы и избиравшее правление и надзиравший за деятельностью последнего наблюдательный совет (в обоих случаях из числа членов общества).
Ссуды давались под залог недвижимости приносившей доход или «имевшей ценность» - каменные и деревянные здания, предприятия и земли под ними, сады, огороды и «пустопорожние земли без строений». Общая ее сумма не могла превышать 75% оценочной стоимости. Оценка стоимости производилась исходя из материальной ценности строений и приносимого ими дохода - среднего чистого годового дохода (общий доход минус городовой сбор) изначально за 6 (для деревянных) - 10 (для каменных) лет. Закладываемое имущество должно было быть застраховано на сумму не меньше суммы залога. Допускался перезалог с переоценкой, дополнительный залог в других учреждениях, прием в залог уже заложенного в других учреждениях имущества.
Помимо процента роста (4-5%) заемщики выплачивали погашение (от 1 до 5% в год) и 0,5% на управление и формирование запасного капитала. Запасной капитал шел на покрытие расходов по управлению и пр. и по достижению необходимой величины заемщики должны были освобождаться от уплаты полупроцентного сбора (в некоторых случаях даже получали его обратно). Имущество неисправных заемщиков по истечении льготного периода и нескольких публикаций в печати выставлялось на торги и продавалось.
Ссуды выдавались выпускаемыми обществом облигациями (5-процентными, позднее 4,5-процентными) - по нарицательной цене (курсовые потери несли заемщики) и обеспечивались заложенным имуществом, капиталами самого общества и, при их недостаточности, заложенным имуществом самих членов общества.
Городские общества имели свой представительный орган - Съезд представителей городских кредитных обществ (с мая 1905 г., до этого представители обществ участвовали в работе Съезда представителей земельных банков).
Главными конкурентами обществ на рынке городского ипотечного кредитования были появившиеся в 1870-х акционерные земельные банки. Учреждения отличались организацией (банки управлялись наемной администрацией зависящей от акционеров и независимой от заемщиков; общества - администрацией избранной заемщиками из своей же среды) и территориальными масштабами деятельности (общества могли действовать только в пределах своих городов, иногда в городах своей же губернии). Банковский заем обходился клиентам дороже - процент роста был выше, на административные расходы ежегодно брался 1% вместо 0,5%, единовременно, за оценку имущества, банк брал еще 1% (общество - 0,5%), просрочка платежей, даже минимальная, каралась пеней в 1% в месяц и т. д. Банковская ссуда ограничивалась 60% оценки имущества, однако фактически банки давали взаймы большую сумму чем общества - их норма оценки была на 40% выше (чистый доход каменных и деревянных зданий считался за 14 и 10 лет против 10 и 6 у обществ). В 1902 г. на помощь обществам пришло правительство, ограничившее городские займы банков.

Крупнейшими из обществ были столичные. Санкт-Петербургское городское кредитное общество (1861 - 1917) до марта 1911 г. приняло в залог 9 462 имущества выдав 283,8 млн руб. ссуд (с открытыми, но неиспользованными - 332 млн). Выкуплено к 1911 г. было 4 158 имуществ, оставалось в залоге 5 304. Из них 75,1% составляли владения с каменными строениями, 15,4% - с деревянными, незастроенные участки - 9,5%. По стоимости они оценивалась в 595,8 млн руб., по доходу в - 553,6 млн руб., долг на них составлял 347,1 млн (1,6 руб. стоимости на каждый рубль долга). Продано за долги в 1863 - 1911 гг. было 1 360 имуществ. 39,33% заемщиков за 49 лет деятельности общества построили в счет кредитов новые здания на заложенных участках, увеличив стоимость имуществ на 140 млн. руб.
Облигаций (5-процентных, с 1895 г. - 4,5-процентных) обществом было выпущено на 670,4 млн руб., непогашенных к марту 1911 г. оставалось на 347 млн руб. (т. е. они полностью обеспечивались имуществом должников). В 1862 - 1872 гг. средний курс облигаций составлял 84,44% и заемщики платили по 8,88% в год, в 1873 - 1882 гг. средний курс составлял уже 90,69%, а платеж - 8,27%, в 1883 - 1892 гг. - соответственно 91,6 и 8,81% (позднее - 7,1%). В 1893 - 1902 гг. 5-процентные облигации шли в среднем по 101,48%, а 4,5-процентные - по 97,44%, платежи заемщиков по 4,5-процентным бумагам составляли примерно 6,16%, в 1903 - 1912 гг. средний курс облигаций составлял 86,5%, платеж - 6,9%
Ссуды обществом давались, до 1886 г. - на 14 лет 2 месяца для деревянных и на 25 лет для каменных домов (с погашением в 5 и 2% ежегодно), с 1886 г. - на 14 лет и 11 месяцев и 30 лет (3 и 1%), с 1893 г. - на 20,5 и 37,5 лет.
Доходов за 49 лет получено 49,1 млн руб., чистой прибыли - 25,5 млн.
Первые два десятилетия своего существования общество развивалось весьма успешно, однако на рубеже 1870-1880-х усилившаяся конкуренция (Петербургско-Тульский банк), ухудшение экономической конъюнктуры и злоупотребления правления привели к кризису (выдача ссуд сократилась в 2-3 раза, недоимки к 1884 - 1885 гг. достигали 46,75% и т. д.), преодоленному только к началу 1890-х. В последующие десятилетия общество вновь действовало вполне успешно (не считая недолгого спада во время японской войны и революции).

Московское городское кредитное общество (1862 - 1917) к сентябрю 1911 г. имело 6 312 заложенных имуществ, оцениваемых в 403,9 млн руб., с долгом на них в 236 млн руб. За 1862 - 1912 гг. оно выдало 35 035 ссуд на 662,6 млн руб. (выпустив 5- и 4,5-процентных облигаций на ту же сумму). Общий доход общества составил 34,8 млн, чистая прибыль - 12,3 млн руб.
Первые три десятилетия общество развивалось в целом вполне успешно, однако стремление его руководства к излишнему удешевлению кредита, наращиванию количественных показателей в ущерб качественным и прямые злоупотребления привели к тяжелому кризису в 1890-е годы. Кризис, достигший пика к 1897 г., сопровождался массовым оттоком заемщиков в конкурирующие Петербургско-Тульский и Московский банки. Для преодоления кризиса потребовалось прямое вмешательство министерства финансов и московской Думы и, начиная с конца 1890-х, ситуация в обществе начала постепенно выправляться. Подорвать восстановительный процесс не смогли даже революция и московское восстание 1905 года, нанесшее городу большой материальный ущерб.

1-я часть